Interview de Monsieur Christophe NOEL de la société UNIBAIL – RODAMCO et chargé du projet “3Pays”
Unibail-Rodamco est le premier groupe européen coté d’immobilier commercial spécialisé dans les Centres Commerciaux des grandes villes européennes ainsi que dans les Bureaux et centres de Congrès-Expositions.
Qu’est ce qui a motivé le Groupe à investir au sein d’Euro3Lys, ici en Sud Alsace ?
Cela remonte à plus de 10 ans.
Unibail a candidaté dans le cadre d’un appel à projets initié par le SMAT (Syndicat Mixte d’Aménagement du Technoport), nous l’avons remporté, c’était à l’été 2007.
A l’époque nous étions intéressés par le potentiel de ce territoire du Sud-Alsace. Depuis 10 ans, l’intérêt pour Unibail d’investir ici n’a fait que se renforcer.
Bâle fait partie des métropoles européennes dont l’échelle intéresse Unibail en termes de potentiel, et il n’y avait pas de grand équipement de commerce et loisir sur toute l’agglomération tri-nationale.
En somme, nous avons ici une agglomération de bonne taille, en croissance rapide, avec une concurrence relativement limitée : 3 bonnes raisons pour un opérateur comme Unibail d’investir ici dans la partie française de ce territoire tri-national.
Mais plus au Nord, à 30 minutes, il y a l’agglomération de Mulhouse. N’était-ce pas un frein pour Unibail ?
Les résidents étrangers de l’agglomération bâloise ne font quasiment jamais leurs courses à Mulhouse, et très peu en France d’une façon générale… Alors qu’ils se rendent massivement en Allemagne… C’est cette tendance que nous voulons renverser !
Notre projet a pour ambition de devenir la destination commerciale de référence de l’agglomération baloise, pas de Mulhouse. Bien entendu, le rayonnement d’un projet commercial ambitieux s’étendra jusqu’à Mulhouse… Mais au quotidien, les habitants de la Métropole mulhousienne ne viendront pas à 3 Pays ! Il est probable qu’à l’occasion, ces habitants viendront chercher ce qu’ils ne trouvent pas à Mulhouse, mais l’impact pour Mulhouse sera marginal. Notre projet est très différent de l’offre commerciale de la périphérie mulhousienne.
Enfin nous aurons besoin de trouver dans le bassin d’emploi de Mulhouse des personnes prêtes à venir travailler au sein du projet : c’est une opportunité pour le développement de l’emploi pour tout le Sud-Alsace, ce qui finit toujours par avoir des retombées positives pour les commerces de services, de proximité, d’alimentation, le marché immobilier…
Pourriez-vous nous éclairer sur le futur projet d’UNIBAIL au sein d’EURO3LYS ?
Nous avons comme projet de développer un lieu proposant une grande diversité de commerces, de services et d’activités. Notre ambition est de créer une véritable centralité où toutes les nationalités présentes sur ce territoire tri-national pourront se rencontrer.
On pourra bien sûr y faire des courses quotidiennes, mais aussi y trouver des marques absentes du territoire, aller au cinéma, déjeuner ou dîner dans des restaurants de qualité, faire du sport, sortir entre amis, apprendre des langues… Le tout avec une qualité d’accueil et de services absolument sans équivalent dans la région, et dans un seul lieu !
Nous souhaitons, ici, innover pour apporter une nouvelle expérience très positive au client, et cela avant même d’entrer dans ce lieu unique.
Image UNIBAIL-RODAMCO
Mais comment allez-vous procurer une telle expérience au client avant même qu’il entre dans ce lieu ?
Par la qualité architecturale du projet et son intégration réfléchie dans son environnement direct.
Nous allons proposer au sein d’Euro3lys, un lieu exceptionnel d’abord par son design extérieur. Ce lieu sera physiquement beau, très novateur ; il échappe au modèle classique des espaces commerciaux, notamment parce qu’il sera un centre « extraverti » c’est à dire offrant de belles et généreuses perspectives extérieures.
Par exemple, pour accéder au parc Euro3lys depuis la station du tram, un parcours cheminera par la toiture pour permettre au public de traverser le centre sans forcément passer par les mails commerciaux.
Il sera très facile de venir ici grâce à l’offre de transports qui est vraiment performante, avec la gare et le tram notamment. Les parkings seront généreusement dimensionnés et un mécanisme de gratuité sera mis en œuvre.
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Et pour ce qui est de l’intérieur de ce lieu, peut on en savoir un peu plus ?
Vous savez, un des aspects de notre métier chez Unibail c’est de permettre à des grandes marques, à des entrepreneurs, à des créateurs, dans le commerce, dans les services, la restauration, les loisirs, le sport, la culture, de rencontrer une clientèle de qualité et nombreuse.
Les belles enseignes sont très exigeantes, les clientèles le sont aussi, nous faisons en sorte de répondre au mieux à ces exigences. Et c’est ce que nous allons faire ici !
Nous savons qu’il y a un potentiel très important ici en sud Alsace, dans cette agglomération baloise. C’est pourquoi nous allons proposer des enseignes internationales qui ne sont pas encore présentes sur le territoire, mais également des enseignes allemandes, suisses et françaises…soit les meilleures des enseignes de ces 3 pays, que chacune des clientèles de ces pays connaissent bien.
Le commerce est un secteur en mutation rapide, sous pression de la concurrence d’internet. Notre programmation est appelée à évoluer au fil de la genèse du projet, mais nous sommes certains que la gastronomie sera l’un des piliers de l’offre commerciale. Et pour être qualitatif en ce domaine, il faut travailler avec les acteurs locaux ! Les entrepreneurs locaux trouveront des opportunités au sein du projet : les indépendants, les franchisés, les restaurants : ces acteurs locaux ont un rôle essentiel à jouer dans la différentiation du projet, au même titre que les grandes enseignes internationales absentes du territoire.
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Vous nous parliez tout à l’heure de loisir, qu’en est-il ?
Dans un centre de cette importance, on doit pouvoir multiplier les activités. Je rappelle qu’une des grandes originalités de ce projet, et c’est une première en France, c’est qu’il sera construit au sein d’Euro3lys, qui comprend un parc avec beaucoup d’espaces naturels, qui permettront des activités de plein air et notamment sportives.
Il faut pouvoir faire du sport aussi à l’intérieur du complexe. Il y aura donc des espaces et des installations pour cela, notamment pour les enfants.
Il y aura bien sûr également une offre de cinéma, mais aussi des activités plus inattendues, sur lesquelles nous travaillons et que nous dévoilerons quand nous serons sûrs de notre capacité à les mettre en œuvre.
Nous travaillerons pour cela avec des associations, et nous envisageons de lancer des appels à projet pour que les acteurs du territoire puissent développer leurs initiatives au sein du projet. Tout n’est pas écrit !
Vous avez évoqué la qualité architecturale de ce projet, mais pourriez-vous nous préciser les surfaces que cela représente ?
Cela représente 85 000 m2 de surfaces locatives brut, tout compris avec les activités de loisir. Dans ces 85 000 m2, il n’y aura pas plus de 60 000 m2 dédiés à la vente pour un petit hypermarché, une quinzaine de grandes et moyennes surfaces, une bonne centaine de boutiques et kiosques, et une vingtaine de restaurants.
Vous nous disiez que ce projet était né il y a une dizaine d’années, quel regard portez vous sur toute cette période ?
J’évoquerai en premier lieu la collaboration avec les élus du territoire, qui fut de plus en plus fructueuse au fil des années, et tout particulièrement avec l’exécutif et les services de Saint-Louis Agglomération et du SMAT, avec qui la collaboration est excellente.
D’autant que c’est un projet complexe avec de multiples aspects, notamment routiers pour la desserte du site, pour le tramway, etc.
Les élus de Saint-Louis Agglomération, et en particulier ceux des communes de Saint-Louis et de Hésingue, sur les bans desquelles est implanté le projet Euro3lys, sont convaincus de la formidable opportunité de développement qu’il faut saisir aujourd’hui, et traiter de la meilleure façon, avec la plus grande exigence. C’est l’avenir de cette partie française du territoire tri-national ici en Sud Alsace qui en jeu. C’est aussi un territoire d’opportunités pour le développement de l’agglomération, qui est très contrainte par la rareté du foncier, côté suisse.
Je pense que le projet qu’Unibail porte au sein d’Euro3lys, est à la hauteur de cet enjeu.
Quelles sont les conséquences possibles de ce projet de grand complexe de commerce et de loisir pour les commerçants de Saint-Louis ?
Unibail parle avec les commerçants et les artisans installés dans cette partie française de l’agglomération tri-nationale depuis très longtemps. Évidemment, il y a des interrogations, des préjugés, et des craintes, c’est parfaitement légitime. Mais je pense qu’il faut distinguer 2 situations bien différentes.
Il y a les villages et les bourgs du territoire qui ont des commerces de proximité. Pour eux, l’ensemble du projet Euro3lys, où s’implanteront de nouvelles entreprises, donc de nouveaux actifs, génèrera une nouvelle clientèle qui aura besoin de ces commerces et services de proximité implantés dans ces villages et ces bourgs.
Par ailleurs, il faut considérer avec la plus grande attention la Ville de St-Louis, où force est de constater que l’offre commerciale joue un rôle structurant mais manque d’attractivité pour une clientèle internationale.
En effet, un sondage que nous avons mené dans les 3 pays a montré que plus de 70% des résidents suisses allaient faire leurs courses en Allemagne. Et seulement 20% en France !
Aujourd’hui l’enjeu est de faire de St-Louis un pôle de destination pour tous les habitants de ce territoire tri-national.
Notre projet ne vise pas à déstabiliser le commerce de Saint-Louis mais au contraire à inscrire la ville sur la carte des destinations commerciales de l’agglomération.
Nous travaillons avec les associations pour proposer aux commerçants des solutions. Par exemple via un soutien à l’investissement des indépendants au sein de notre projet, ou par le soutien que nous apporterons aux associations pour la modernisation des commerces ou leurs actions de promotion. Nous faisons le maximum pour progresser ensemble.
En conclusion, quels messages adresseriez-vous aux autres investisseurs qui pourraient être intéressés par ce territoire ?
Nous avons commandé une étude du territoire au cabinet PWC qui nous a révélé que, sur ce territoire, tous les voyants étaient au vert, et pour longtemps. L’activité économique y est florissante, il y a une énorme demande quels que soient les secteurs, les prix de l’immobilier grimpent. La vacance des locaux d’entreprise est au plus bas…Donc il y a un de grand besoin de surfaces tertiaires, d’hôtellerie, d’habitations, etc.
Sur le plan des déplacements, la desserte du Tram, l’aéroport international de Bâle-Mulhouse, la ligne SNCF, l’autoroute, tout est en place.
Sur le plan des commerces et des loisirs, bientôt un grand complexe sans équivalent à plusieurs centaines de kilomètres verra le jour.
Enfin, le message que j’adresserais aux investisseurs et aux décideurs est que ce territoire rassemble tous les atouts pour l’implantation de nouvelles entreprises et pour y développer de nouveaux projets ambitieux.